主要国家改革动态与分析

本期要点速览

在本报告中，作者利用140多个已建成项目的成本数据样本，分析了加州、科罗拉多州和德克萨斯州私人融资、市场价公寓和公共补贴经济适用房之间的生产成本差异。报告强调了跨州生产成本的巨大差异——例如，加州平均市场价公寓的每平方英尺成本大约是德克萨斯州类似公寓成本的2.5倍——以及加州内部的区域差异，旧金山湾区的公寓成本比圣地亚哥高出约50%。报告还重点分析了不同成本类别对这些总体差异的具体贡献，并试图确定相关的政策改革——例如要求加快审批速度、取消与安全或居住性无关的复杂设计要求以及降低对新建多户住宅征收的强制性费用——这些改革可以降低加州的生产成本并提高住房负担能力。

主要发现

• 在作者考虑的每个成本类别中，加利福尼亚州都是多户住宅建设成本最高的州。
• 生产周期越长，成本也就越高。在加州，一个项目的完工时间比德克萨斯州的平均时间长22个月以上。
• 各州的市政影响和开发费用差异很大；德克萨斯州平均每单位 1,000 美元，科罗拉多州每单位 12,000 美元，加利福尼亚州每单位 29,000 美元。
• 加州公共补贴经济适用房建设成本极高的主要原因包括要求经济适用房开发商支付远高于市场水平的工资以及异常高昂的建筑和工程费用，这可能与高度规范的设计要求有关。
• 如果加利福尼亚州拥有科罗拉多州公共补贴经济适用房的生产成本，那么该州四大资助项目最近花费的约 12.5 亿美元将可以建造出四倍多的公寓单元。
• 在加利福尼亚州，不同大都市地区的生产成本差异很大——旧金山每平方英尺的平均成本大约是圣地亚哥平均成本的 1.5 倍。
• 将加利福尼亚州和德克萨斯州之间的市场价格生产成本差异减半，可使加利福尼亚州新建公寓的租金降低约 15%。

建议

• 加州应该采取类似德克萨斯州法律的政策，要求地方司法管辖区在30天内批准或否决住房开发提案（未在30天内批准或否决的拟议项目将被视为已获批准）；这项改革可以显著缩短加州和德克萨斯州之间平均15个月的开发前期时间差距，从而大幅降低开发成本。加州的建筑商救济法为该州此类政策提供了近期的先例。
• 简化施工时间表的政策，包括同步而不是连续检查，可能有助于缩短加利福尼亚州和德克萨斯州之间七个月的平均施工时间差距。
• 政策制定者应该考虑市政影响和开发费用的负面成本效应，这些费用大约是德克萨斯州水平的 10 到 40 倍，而更高的财产税和其他地方收入以及新住房生产带来的其他福利收益则可能带来收益。
• 在评估符合加州当前严格能源效率要求的新住房所带来的收益时，应该将其与更高成本对住房建设产生的抑制作用进行对比，因为即使是能源效率较低的新住房，相对于该州当前多户住宅存量（平均已有 50 多年历史）的平均效率，也将代表能源效率的显著提高。